คู่มือการผ่อนทาวน์เฮ้าส์ ราคาถูก ใครๆ ก็ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองไว้อยู่กับครอบครัวหรือคนที่รัก ตอนนี้มีบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการและก็ราคาเอื้อมถึงให้ทุกคนเป็นเจ้าของได้อย่างง่ายดาย ผ่อนบ้านราคาถูก แต่เรื่องการซื้อบ้านไม่ได้จบเพียงแค่การซื้อเพียงแค่นั้น ต้องคำนึงถึงการคลายด้วย ลองมองว่าถ้าจะผ่อนบ้านราคาถูก
คู่มือการผ่อนทาวน์เฮ้าส์ ที่ควรรู้ก่อน
ถ้าหากคุณกำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้าน หรือกู้บ้าน สักหลังแม้กระนั้นไม่ทราบว่าต้องเริ่มจากจุดไหน ตัวเราจะซื้อบ้านได้ราคาราวๆเท่าไหร่ รวมทั้งควรเตรียมตัวอย่างไรดีถึงจะยื่นกู้กับธนาคารได้ ขอแนะนำวิธีการซื้อบ้าน การกู้ยืมซื้อบ้านขั้นพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อจัดแจงไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ ซึ่งจะก่อให้คุณรู้เรื่องรู้ราวสามารถสำหรับการผ่อนบ้านกับโครงการ ตลอดทั้งมีประวัติทางการเงินที่ดี และก็มั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้ซื้อบ้านจะผ่านอย่างแน่นอน
คำนวณผ่อนบ้านกับโครงการ – คู่มือการผ่อนทาวน์เฮ้าส์
รู้เรื่องรู้ราวสามารถการกู้ รวมทั้งจำนวนเงินที่ผ่อนบ้านกับโครงการ
สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณคร่าวๆ โดยใช้สูตร
(รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)
ดังเช่นว่า รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารบางทีก็อาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นกับหลักเกณฑ์พิจารณาตามขั้นตอนกู้ซื้อบ้าน
แต่ดังนี้ วงเงินดังกล่าวนับว่าเป็นวงเงินที่ให้ในเรื่องที่คุณไม่มีภาระหน้าที่หนี้สินใดๆ เลย ขายพูลวิลล่า ดังนั้นจำเป็นต้องมาดู “ภาระหน้าที่หนี้สินต่อรายได้” ของเราด้วย หรือศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้สินได้ 30-40% ของรายได้ สูตรก็เลยเป็น
(รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนบบ้านกับโครงการ)
ได้แก่ รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท
ภาระหน้าที่หนี้สินที่ว่า ซึ่งก็คือภาระหน้าที่หนี้สินทุกสิ่งที่มี ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถยนต์ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ด้วยเหตุนี้สมมุติว่ามีภาระหน้าที่หนี้ผ่อนรถยนต์อยู่เดือนละ 8,000 บาท ความรู้ความเข้าใจผ่อนบ้านกับโครงการที่เหลือว่างอยู่ก็เลยเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเพียงแค่นั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้
(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนบ้านกับโครงการ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
เป็นต้นว่า (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท
*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหน้าที่หนี้สินได้ 40%
เมื่อรู้ความรู้ความเข้าใจการผ่อนบ้านกับโครงการ และก็ราคาบ้านที่กู้ได้ของตนแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่ที่อาศัยที่ตรงจิตใจและก็เหมาะสมกับความรู้ความเข้าใจของเราถัดไป
เก็บออมเงินดาวน์ – คู่มือการผ่อนทาวน์เฮ้าส์
ในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญในขั้นตอนการซื้อบ้านเป็น พวกเราควรเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย ด้วยเหตุว่าแบงค์มีกฎเป็นปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทก็เลยเป็นเงินสดที่เราควรต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง
โดยเหตุนั้น โครงการจัดแบ่งต่างๆจะมีโปรแกรมให้เราผ่อนดาวน์เป็นทุกเดือนกับโครงการในขณะที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (แบงค์จะปลดปล่อยกู้เมื่อที่พักอาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว) โดยทั่วไปจะเก็บเงินดาวน์ที่ 10-20% ของราคา
ได้แก่ ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 50,000 บาท
ด้วยการจ่ายค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ออกจะสูง ทำให้เราจะต้องจัดแจงเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง
อย่างไรก็ตาม จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่พักที่อาศัย หรือ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้าน-คอนโด (โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่) สามารถกู้ได้ 100% (ถึงเดือนธันวาคม 2565)
เดินบัญชีธนาคารให้สวย – คู่มือการผ่อนทาวน์เฮ้าส์
ส่วนต่อมาของขั้นตอนการซื้อบ้าน เป็นเรื่องของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้าน บ้านโครงการใหม่ ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งทำให้ในตอน 6 เดือนนี้ควรมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่สมควรถอนออกหมด และก็ถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกัน
จ่ายและชำระหนี้ให้ตรงเวลา
อีกข้อที่ธนาคารจะพิจารณาเป็น “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการใช้หนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 3 ปี ใน 3 ปีนี้หากมีการใช้หนี้ไม่ตามเวลา หรือที่มักเรียกกันชินปากว่าติด “แบล็คลิสต์” ซึ่งเป็นคำจำกัดความของ “คนที่มีประวัติสำหรับเพื่อการผ่อนส่งหนี้ที่ไม่ดีหรือผ่อนหนี้หนี้ไม่ได้ตามข้อตกลง”
ถือว่าเป็นผู้กู้ที่มีการเสี่ยงจะติดหนี้ติดสินเสีย ดังนั้น แม้มีการกู้ซื้อผลิตภัณฑ์ใดๆหรือการจ่ายค่าบัตรเครดิต ก็จึงควรจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เนื่องจากการติดแบล็คลิสต์อาจทำให้ธนาคารไม่ยอมรับการให้กู้ซื้อบ้านไปโดยสิ้นเชิงได้
ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
เป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหน้าที่หนี้สินเดิมอยู่ก็จะมีผลให้พวกเรามีวงเงินกู้ซื้อบ้านลดลง ด้วยเหตุนี้ภาระหน้าที่หนี้สินใดซึ่งสามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เป็นระเบียบได้ควรทำในทันทีก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้าน แม้ว่าจะเหลือช่วงเวลาไม่มากมาย เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือ แม้ว่าจะเหลืออีกเพียงแต่ 3 เดือนจะผ่อนหมด แม้กระนั้นในตอนที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะจัดว่าเรามีภาระหน้าที่หนี้สินส่วนนี้อยู่
เลือกสินเชื่อบ้านยังไง ให้ผ่อนสบาย และได้ประโยชน์สูงสุด
สินเชื่อบ้าน ถือเป็นตัวช่วยสำคัญของผู้ซื้อบ้าน ด้วยเหตุว่าผู้ซื้อบ้านโดยมากจะมีเงินเก็บอยู่เพียงแต่จำนวนหนึ่งของราคาบ้านแค่นั้น ทางออกที่จะทำให้สามารถซื้อบ้านได้เป็นการกู้เงินหรือขอสินเชื่อบ้าน โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน
สินเชื่อบ้านเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่สถาบันการเงินต่างๆมีให้บริการอยู่หลายที่ ด้วยเงื่อนไขและก็ข้อเสนอที่แตกต่างกันไป ทำให้ผู้ซื้อจะต้องเทียบแล้วก็ตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่สมควรรวมทั้งได้ผลประโยชน์สูงสุด โดยมีแนวทางในการพิจารณาเลือกสินเชื่อมาชี้แนะให้กับคนที่กำลังพึงพอใจกู้ซื้อบ้าน
เลือกสินเชื่อบ้านให้ถูกประเภท
สินเชื่อบ้านนั้นแบ่งได้ 4 ประเภท ตามวัตถุประสงค์ หากว่าต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่ที่อาศัย ชนิดสินเชื่อที่ควรจะมองหาเป็นสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์แล้วก็อาคารชุด ก็เลยจะถูกจุดต้องการ แม้กระนั้นถ้าเกิดเป็นการก่อสร้างบ้านเองก็มีสินเชื่อเฉพาะสำหรับการกู้เพื่อก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
ถ้าต้องการกู้เพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยก็มีสินเชื่อเพื่อการปรับแก้ เพิ่มเติม ซ่อมแซม ที่อยู่อาศัย หรือถ้าหากต้องการเปลี่ยนไปใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นก็มีสินเชื่อเพื่อการไถ่ถอนหนี้ หรือรีไฟแนนซ์
วงเงินกู้
แนวทางการที่จะรู้วงเงินที่ต้องการกู้นั้นเป็นการนำราคาบ้านหักด้วยจำนวนเงินสดซึ่งสามารถนำไปจ่ายเพื่อซื้อบ้านได้ เพียงเท่านี้ก็จะรู้ว่ายังขาดเงินอีกเท่าไรก็เลยจะสามารถซื้อบ้านได้ PhuketVilla ซึ่งจำนวนเงินที่ขาดไปนี้เป็นจำนวนที่พวกเราต้องการจะขอสินเชื่อ
สถาบันการเงินชอบบอกวงเงินที่ให้กู้เป็นปริมาณร้อยละของราคาบ้าน ด้วยเหตุนี้จึงควรคำนวณออกมาเพื่อรู้โดยคร่าวๆว่าเงินที่ยังขาดอยู่แล้วก็จะต้องกู้นั้นคิดเป็นร้อยละเท่าไรของราคาบ้าน เพื่อจะเริ่มมองหาสถาบันการเงินที่ให้วงเงินกู้เพียงพอกับที่เราต้องการ
โดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาประเมินหรือราคาขายโดยถือเอาราคาที่ต่ำกว่าเป็นหลัก แม้กระนั้นก็มีบางครั้งบางคราวที่ธนาคารเป็นผู้สนับสนุนด้านการเงินกับบริษัทผู้พัฒนาโครงการจัดสรร ธนาคารอาจให้วงเงินกู้สูงมากขึ้นเป็นร้อยละ 90-100 ด้วยเหตุนี้การใคร่ครวญในลำดับแรกเป็นการเลือกสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อได้ตามวงเงินที่เราอยากกู้
ระยะเวลา
เมื่อใช้วงเงินกู้ที่แต่ละสถาบันการเงินจะอนุมัติเป็นกฏเกณฑ์ในขั้นแรกที่จะคัดสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินต่างๆแล้ว เราก็จะได้สินเชื่อปริมาณหนึ่งที่ผ่านเกณฑ์ที่ตั้งไว้ ทาวน์เฮาส์ หลังจากนั้นพวกเราก็เลยจะพิจารณาระยะเวลากู้ว่าจะสามารถกู้ได้นานเท่าไร สามารถกู้ได้นานดังที่อยากได้ไหม
โดยปกติแล้วธนาคารจะกำหนดช่วงเวลาไว้ในตอน 15-30 ปี โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญเป็นระยะเวลากู้เมื่อรวมกับอายุของผู้กู้แล้วจำเป็นต้องไม่เกิน 65-70 ปี
โดยเหตุนี้ อายุสูงสุดของผู้กู้ที่จะสามารถกู้ได้นานที่สุด 30 ปี คือ
ผู้กู้ที่มีอายุ 40 ปี เพราะอายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้นานสุด คำนวณออกมาเป็น 40+ 30 = 70 ปี
แม้อายุมากกว่า 40 ปี ระยะเวลากู้ก็จะสั้นลง ถ้าหากว่าวงเงินกู้จำนวนมากก็จะมีผลให้จำนวนเงินที่จำเป็นต้องผ่อนส่งต่องวดสูงกว่าวงเงินกู้เสมอกันแต่มีระยะเวลากู้ที่ยาวกว่า แต่ถ้าเกิดดูในด้านดอกที่จะจำเป็นต้องชำระการกู้ในระยะสั้นก็คือจำนวนเงินที่จำเป็นต้องจ่ายไปเพื่อดอกเบี้ยลดลงไปด้วยเมื่อเทียบกับการกู้ระยะยาว
แต่อย่างไรก็ตามการเลือกระยะเวลากู้ว่าจะนานเพียงไรก็ขึ้นอยู่กับความรู้ความเข้าใจในการผ่อนหนี้หนี้ของผู้กู้เป็นหลัก
ดอกเบี้ย
ภายหลังที่สินเชื่อบ้านได้รับการอนุมัติแล้ว เงินที่ผู้กู้จะต้องจ่ายในแต่ละงวดนั้นจะประกอบไปด้วยส่วนที่ไปหักเงินต้นส่วนใดส่วนหนึ่งและก็อีกส่วนเป็นเงินที่เป็นดอกเบี้ยของการกู้ยืม ซึ่งเมื่อเอามาคิดรวมกันแล้วเงินที่จำต้องจ่ายไปส่วนที่เป็นดอกเบี้ยนั้นมีเยอะๆ พอกับเงินที่กู้มาเลยทีเดียว คำนวณสินเชื่อบ้านอย่างไร
สิ่งหนึ่งที่จะกล่าวได้ว่าควรต้องเสียดอกเบี้ยมากมายน้อยเท่าใดก็คืออัตราค่าดอกเบี้ยของสินเชื่อที่เราเลือกใช้ ด้วยเหตุนี้จึงควรเลือกสินเชื่อบ้านที่คิดดอกเบี้ยน้อยที่สุด ซึ่งการคิดดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารจะกำหนดอัตราค่าดอกเบี้ยไม่เท่ากันในแต่ละระยะเวลา
สินเชื่อบ้านบางตัวคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำในตอนต้นเพื่อจูงใจให้เข้ามาทำสินเชื่อแล้วจึงปรับเพิ่มอัตราค่าดอกเบี้ยในตอนท้าย กับสินเชื่อบ้านบางตัวที่อัตราดอกเบี้ยตอนต้นสูงขึ้นยิ่งกว่าแต่ว่าตอนท้ายก็มิได้ปรับมากยิ่งขึ้นนัก
วิธีการเทียบอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดเป็นการนำอัตราค่าดอกเบี้ยของสินเชื่อแต่ละตัวมาเฉลี่ยเป็นอัตราค่าดอกเบี้ยตลอดอายุของสินเชื่อ โดยปรับออกมาให้เป็นอัตราค่าดอกเบี้ยต่อปี ซึ่งจะก่อให้สามารถเทียบอัตราค่าดอกเบี้ยระหว่างสินเชื่อได้ง่ายมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่เป็นการคิดอัตราค่าดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นอัตราค่าดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะอ้างอิงกับอัตราค่าดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นหนึ่ง บ้านภูเก็ต ซึ่งจะเป็นอัตราค่าดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate)
โดยปกติแล้วสินเชื่อเพื่อที่พักอาศัยจะต่ำลงมากยิ่งกว่าเนื่องมาจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำ ธนาคารจะเจาะจงอัตราค่าดอกเบี้ยลอยตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นค่าติดลบและก็ตามด้วยจำนวน เช่น MLR-1% คืออัตราค่าดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่ที่อาศัยจะน้อยกว่าอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ประกาศใช้ในในตอนนั้นไปจำนวนร้อยละ 1
ดังนั้น หากช่วงเวลาดังกล่าวอัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเท่ากับจำนวนร้อยละ 6.5 อัตราค่าดอกเบี้ยสินเชื่อที่พักที่อาศัยจะพอๆกับ 6.5%-1% = 5.5% ในเรื่องที่เลือกสินเชื่อแบบที่อัตราค่าดอกเบี้ยลอยตัว ควรเป็นตอนที่อัตราค่าดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับต่ำลง และก็การเปรียบเทียบสินเชื่อนั้นยังคงยึดหลักการเปรียบเทียบด้วยอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อ
