สัญญาเช่าบ้าน ตามกฏหมาย ในระหว่างที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนข้อกำหนดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง ถึงแม้หนึ่งในเรื่องที่น่าจะใกล้ตัวทุกคนมากก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อมเพียงกัน
สัญญาเช่าบ้าน ตามกฏหมายใหม่ที่มีผลต่อผู้เช่าและผู้ให้เช่า
ย้อนอดีตกฎข้อบังคับเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากจนเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งสำคัญจำเป็นต้องรู้รวมทั้งน่าจะเตรียมพร้อมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด ตึกแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เป็นระเบียบก่อน ไม่ดังนั้นอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า บ้านจัดสรร ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความลำบากให้กับเจ้าของบ้าน ด้วยเหตุผลดังกล่าวก่อนที่จะคิดที่จะตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าแล้วก็ผู้เช่าควรศึกษาเรียนรู้รายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎที่ต้องปฏิบัติหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันสักหน่อย ครั้งแรก การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่จำพวกที่เป็นการประกอบธุรกิจ ดังเช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้ระเบียบปฏิบัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ รวมทั้งมีฐานะเท่าเทียมสำหรับเพื่อการเข้าลงลายลักษณ์อักษร” แม้กระนั้นด้วยเหตุว่าข้อปฏิบัติฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและเศรษฐกิจตอนนี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการดีกว่าคนซื้อหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยมีความคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นควรต้องมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ และสร้างความเที่ยงธรรมแก่ผู้บริโภคมากขึ้นเรื่อยๆ ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน PHUKET VILLA
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงหอพัก บ้าน ห้องพัก อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน หากแม้ไม่และก็ห้องพักและจากนั้นก็บังกะโล
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อคุณประโยชน์ซึ่งมาจากผู้เช่ามากเพิ่มขึ้น สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
- จึงควรชี้เฉพาะเนื้อหาสาระเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งแล้วก็รายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงหนทางและก็ขณะจ่ายด้วย บ้าน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นจะต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินรับประกันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ถึงแม้จำเป็นจะต้องไม่ค้างค่าเช่า แล้วหลังจากนั้นก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จึงควรระบุด้วยอักขระที่ชัดเจนกว่าเนื้อความอื่น และก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามกติกาล่วงหน้าขั้นต่ำ 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจะต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามเว้นเสียแต่หรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าเอาไว้ภายในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินการันตีเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบสินทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าขัดขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในเงินทองหรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือข้อกำหนดสำคัญ Villas Phuket
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในการเสื่อมสภาพในทรัพย์สินจากการใช้งานแบบปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าตระเตรียมถูกลงโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลความประพฤติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ผิดสัญญาเช่าห้อง กฎเกณฑ์ใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจทานข้อร้องเรียน ถ้าเกิดเป็นจริงก็จะดำเนินการเทียบเคียงปรับผู้ประกอบกิจการ รวมถึงยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนคนซื้อได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องร้องคดีแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิธีทางหนึ่งด้วย POOL VILLA
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา หากผู้ให้เช่ามีการฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับนี้ แม้พิเคราะห์ผิวเผินแล้วก็จะพบว่าคุ้มครองปกป้องสิทธิของผู้เช่า รวมทั้งน่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าเป็นอย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยดังเช่นในตอนนี้ เชื่ออย่างมากว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบธุรกิจที่ได้รับหน้าที่รับผิดชอบเพิ่มมากขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จะต้องผลักหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบดังที่ได้กล่าวมาแล้วมาให้ผู้บริโภครับเอาไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้สุดท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆอยู่ดี
8 เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ป้องกันปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรจะมีเรื่องอะไรบ้างที่จะต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่การสร้างรายได้ แต่ทว่าบางขณะเจ้าของบ้านก็จำเป็นต้องเจอกับปัญหาล้นหลามจากผู้เช่า เช่น ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่กำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายทีหลัง บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเปรอะเปื้อนจนกระทั่งจำเป็นต้องปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมใหม่เกือบจะทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีเรื่องอะไรที่เจ้าของบ้านควรรู้และเข้าใจดีแล้วก็ชี้เฉพาะลงไปในสัญญาเช่าบ้าง บ้าน
- ถามภูมิหลังผู้เช่า
ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะซักไซ้ข้อมูลจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว อาทิเช่น อาชีพ รายได้ประจำเดือน เหตุผลสำหรับการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย รวมถึงตอนที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นในการตรองสำหรับเพื่อการตรวจแล้วก็ตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่
- ระบุค่าเช่าให้กระจ่างแจ้ง
ของจำเป็นที่จำเป็นที่จะต้องชี้เฉพาะในสัญญาเช่าให้เด่นชัดก็คือ รายละเอียดค่าเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้แจ่มกระจ่างว่าในแต่ละเดือนต้องจ่ายอะไรบ้างและก็แต่ละรายการต้องจ่ายแค่ไหน ดังเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับปรุงแอบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ เจาะจงวันและเวลาสำหรับการจ่าย และก็ข้อกำหนดต่างๆหากผู้เช่าทำผิดข้อโต้แย้งหรือชำระค่าปรับเยอะแค่ไหน ถ้าจ่ายเกินวันแล้วก็เวลาที่กำหนดไว้
- เจาะจงระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาในการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีขณะกี่เดือนหรือกี่ปี อย่างเช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี ถึงแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา ควรแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม รวมถึงการต่อสัญญาเช่าว่าจำต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจสอบ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดควรระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะและเวลาอันควรเป็นบางครั้ง เพื่อปกป้องปัญหาผู้เช่าให้ร้ายว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามกระทำผิด
เรื่องที่เจ้าของบ้านคนจำนวนไม่น้อยอาจจะไม่มีความสนใจไปเพราะว่ารู้สึกว่าเกิดเหตุที่ทราบกันอยู่แล้ว แต่ก็น่าจะเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้แจ่มชัดว่า ถ้าหากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวโยงอะไรก็ตามทั้งผอง
- ให้ผู้เช่าเซ็นรับกติกา
ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองป้องกันการร้องทุกข์ในทีหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน กฎที่ต้องปฏิบัติหรือกฎข้อบังคับต่างๆสำหรับในการอาศัยก็ควรให้ผู้เช่าลงนามหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและจากนั้นก็ยอมรับกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านเฉพาะเจาะจงไว้แล้ว
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
เว้นแต่ว่ารายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่จะต้องระบุในสัญญาเช่าให้กระจ่างแจ้งแล้ว ควรขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในลัษณะของการตรวจที่มาที่ไปรวมทั้งเป็นหลักฐานฟ้องศาลถ้ามีการทำผิดสัญญาเช่า 5 โครงการบ้านภูเก็ต
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองน่าจะถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจดูสภาวะข้าวของเครื่องใช้แล้วก็สภาวะภายในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรชำรุดทรุดโทรมเสียหายและก็ผู้เช่าจำเป็นต้องรับผิดชอบอย่างไร
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองปกป้องปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในครั้งหน้า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะเฉพาะเจาะจงรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าทั้งค่าใช้สอย ข้อโต้แย้ง พร้อมระเบียบต่างๆให้เด่นชัด พร้อมทั้งเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนด้วย
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. Pool Villa. SALE VILLA. PHUKET VILLA. Pool villas. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน
