ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 ม.ค. 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการค้า อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินกฏเกณฑ์นอกจากภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอง ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านแล้วก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
รายจ่ายในการซื้อขายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจะต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาค้าขาย แม้กระนั้นไม่น้อยกว่าราคาประเมิน ถ้าเกิดน้อยกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าเกิดมีการย้ายใบสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับละเว้นค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักรายจ่ายต่างๆตามปริมาณปีครอง (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าหากบ้าน หรือที่ดินที่จำหน่ายกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆเป็นต้นว่า ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแท้แต่ตกลงกันว่าคนไหนกันแน่จะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งสิ้น) แม้กระนั้นดังนี้แล้วก็ทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าคนไหนกันจำเป็นต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อรวมทั้งคนขาย ตัวอย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้ผู้บริโภคออกค่าโอนแล้วก็ค่าภาษีอากรทั้งหมดทุกอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งผอง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆพวกนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้คนซื้อแล้วก็คนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำการตกลงจำหน่ายหรือก่อนทำข้อตกลงจะซื้อจะขาย เนื่องจากว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อปกป้องการคัดค้านกันคราวหลัง คนซื้อบ้านจากโครงงานก็ควรจะอ่านเนื้อหาในข้อตกลงจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างถี่ถ้วน บางโครงงานที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้ผู้บริโภคออกค่าใช้สอยสำหรับในการโอนทั้งหมดทั้งปวง ซึ่งมองไม่ค่อยจะยุติธรรมสำหรับผู้บริโภคเยอะแค่ไหน
เกร็ดความรู้สำหรับการโอนบ้านแล้วก็ที่ดิน
- ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ อาทิเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกจัดการหน้าเสื่อให้แล้ว ด้วยเหตุนี้ค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน Phuket Villa
- ถ้าเกิดเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อแล้วก็ผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาค้าขาย ถ้าหากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาค้าขาย ถ้าเกิดตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน
- ถ้าเกิดเป็นการโอนคุ้นเคย แล้วก็ผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนรวมทั้งมีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบเรียบร้อย ถ้าเกิดโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง วิลล่าในป่าตอง
แต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าประเพณีและก็ค่าครองชีพที่นานับประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าจารีตเยอะแค่ไหนแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ถ้าเกิดอยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว จะต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเกี่ยวเนื่องยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านสไตล์มินิมอล
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าหากลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ลงทะเบียนการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
ถ้าหากสามี-ภรรยา จดทะเบียน และก็อยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติ
ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย แม้มิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดานแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกเพียงแค่นั้น ซึ่งถ้าหากผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ชีวิต จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าหากเป็นวงศ์ญาติ บุตรบุญธรรม จำเป็นต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ รวมทั้งภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าธรรมเนียมอื่นๆเพิ่มอีกนิดหน่อย ตัวอย่างเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
อย่างไรก็ดี กรณีโอนมรดก ผู้ที่จะได้รับมรดกจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาทนั้น เป็นต้นว่า ภูเก็ตวิลล่า
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท นั้นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– ถ้าเกิดผู้รับพินัยกรรมเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายโลหิตเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดน้อยลงมาเหลือ 5% ดังเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าเกิดสามี-ภรรยาลงบัญชีถูกตามกฎหมาย ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับการงดเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร จัดโฮมออฟฟิศของคุณ
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่นๆ กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เพราะการโอนให้คนอื่นมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีสูงขึ้นยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่ปรารถนารักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลาที่ยาวนาน รวมทั้งยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้
